Die Lösung – Finanzierung und Umschuldung

Die Umschuldung ist ganz allgemein ein Bündel an mehreren Maßnahmen, mit dem der Verschuldete das Ziel verfolgt, seine Schuldensituation deutlich zu verbessern und eine dauerhafte Schuldentragfähigkeit zu erreichen. Wie das Wort formuliert, müssen die zukünftigen Schulden tragfähig, sprich bezahlbar sein. In Bezug auf die Immobilie bezieht sich eine solche Rettungsmaßnahme auf die beiden Bereiche Finanzierung sowie Umschuldung. Im Grunde genommen sind Finanzierung und Umschuldung ein Junktim; eins geht nicht ohne das andere, eins wird für das andere gebraucht.

Die Verhandlungsposition gegenüber der Gläubigerbank ist deswegen gut und aussichtsreich, weil die ihrerseits keine Forderung ausbuchen, also nicht darauf verzichten muss. Wenn das erst einmal klargestellt ist und die Zustimmung der Hausbank findet, dann kann um den Modus Übereinkunft als die zukünftige Form des Miteinanders verhandelt werden.

Auch das ist nur mit einem vom Gläubiger akzeptierten und respektierten Gesprächspartner möglich; in dieser Situation ist das allerdings nicht der Schuldner. Dem muss bewusst sein, dass er in nächster Zeit, und zwar auf Jahre hinaus, wie es genannt wird, den Gürtel deutlich enger schnallen muss.

Er muss alles dransetzen, zukünftig das Immobiliendarlehen vertragsgemäß zurückzuzahlen. Die Umschuldung ist deswegen ein aussichtsreiches Mittel, weil der Zinssatz für ein einziges, wenn auch größeres Darlehen deutlich niedriger ist als für mehrere Kredite und Verbindlichkeiten bei verschiedenen Banken.

Finanzprognose muss positiv sein

Eine weitere Entlastung bringt die neue Laufzeitverlängerung. Die dadurch gegenüber bisher eingesparten Kosten erreichen schnell einen hohen zwei- bis dreistelligen Betrag. Ergänzend dazu muss die zukünftige Finanzprognose positiv sein.

Dazu gehört das regelmäßige Arbeitseinkommen, bestenfalls abgesichert mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag. Für den Immobilieneigentümer sind Finanzierung und Umschuldung sozusagen die letzte Chance, um von seiner Hausbank ernst genommen zu werden und seine Immobilie retten zu können.

Allzu große finanzielle Sprünge sind in naher Zukunft nicht möglich. Im Vordergrund steht die Sicherheit des Eigenheims mit der dauerhaften Finanzierung im Anschuss an die Umschuldung.

Zu dem Verhandlungsergebnis gehört üblicherweise eine Vereinbarung, die den Immobilieneigentümer im wahrsten Sinne des Wortes bindet. Sie hat zum Gegenstand, dass der Darlehensgeber „nur solange stillhält, wie diese Zahlungsvereinbarung eingehalten wird“.

Bei der geringsten Abweichung wie einem Zahlungsverzug um wenige Wochen oder um einige Monate wird diese Absprache hinfällig. Das hat dann automatisch und ohne jede weitere Ankündigung Zwangsmaßnahmen zur Folge; die Rettung der Immobilie vor der Zwangsversteigerung ist dann nahezu aussichtslos.