Haus und Scheidung

Immobilien als Streit-und Schuldenfalle– darauf gilt es bei einer Scheidung zu achten

von Dipl.-Rechtswirt (FSH) David Biral (26.07.2019)

Eine Trennung ist in den meisten Fällen sowohl aus emotionaler als auch finanzieller Sicht alles andere als leicht. Vor allem wenn ein gemeinsames Eigenheim während der Ehe erworben wurde wird es jedoch oft besonders kompliziert.
Plötzlich stellt sich nämlich die Frage, ob das einstige Familiennest von einem der beiden Ehepartner weiter bewohnt werden soll, um zum Beispiel den Kindern ein Leben in den eigenen vertrauten vier Wänden zu ermöglichen oder ob es auf aufgrund der hohen Kreditraten sowie auch Nebenkosten doch besser ist, das Haus zu verkaufen und den Erlös zu teilen.

Scheidungen kommen in den besten Familien vor

Sieht man sich aktuelle Statistiken zum Thema Ehe und Familie genauer an, kann eindeutig festgestellt werden, dass mittlerweile jede dritte geschlossene Ehe schlussendlich vor dem Scheidungsrichter endet und das meist alles andere als einvernehmlich. Die finanziellen Belastungen, die bei einer solchen Trennung entstehen können werden von den meisten Ehepartnern vor allem in glücklichen Tagen meist komplett außer Acht gelassen.
Ist eine gemeinsame Immobilie vorhanden, sollte daher möglichst schnell eine Entscheidung getroffen werden, was mit dieser passieren soll. Aus juristischer Sicht können hierbei unterschiedliche Möglichkeiten den richtigen Weg für beide Seiten darstellen. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Einigung erzielt werden kann, wie das einstige Zuhause von nun an verwendet werden soll.

Wenn die Traumimmobilie zum Streitfall wird

Für viele Menschen geht mit dem Kauf der eigenen vier Wände ein lang gehegter Traum in Erfüllung, auf den viele Ehepaare lange hin gespart haben. Daher ist es ganz verständlich, dass die meisten Menschen auch emotional mit der Immobilie verbunden sind, und es somit besonders schwer fällt, aus dieser auszuziehen, auch wenn die Kosten für einen der beiden Ehepartner allein gar nicht oder kaum zu tragen sind. Kann aus diesen oder auch einen anderen Grund keine Entscheidung getroffen werden, was weiterhin passieren soll und kommt es zu keiner einvernehmlichen Einigung, wird Scheidung schließlich zum Rechtsstreitfall.
Die meisten Ehepaare entscheiden sich nämlich während ihrer Ehe für eine sogenannte Zugewinngemeinschaft, was so viel bedeutet wie das alles, was während der Ehe angeschafft wird, beiden gleichberechtigt gehört. Diese Form des Zusammenlebens macht es natürlich umso schwieriger, wenn es schlussendlich doch zu einer Trennung kommt und jedem der beiden Ehepartner die Hälfte des gemeinsamen Vermögens zusteht.

Ist ein Ehevertrag eine gute Idee?

Sieht man sich diese Rechtslage genauer an wird sehr schnell klar, dass es besser ist bereits am Anfang der Ehe festzulegen, wie die Vermögensverhältnisse im Falle einer Trennung aufzuteilen sind bzw. wie mit weiteren Gewinnen bzw. Schulden in der Zeit der Ehe umgegangen wird.
Auf diese Weise kann in vielen Fällen verhindert werden, dass der Scheidungsprozess für alle Beteiligten noch kostspieliger und vor allem auch emotional belastender wird, als dies ohnehin der Fall ist.
Spätestens wenn über den Kauf bzw. den Bau eines eigenen Eigenheims nachgedacht wird, ist es empfehlenswert sich darüber Gedanken zu machen, wie im Falle einer Trennung vorgegangen wird, denn hier sind nicht nur die bereits geleisteten Tilgungsraten sowie weiterhin bestehende Schulden abzuklären, sondern auch der Wertzuwachs der Immobilie kann zur Streitfrage werden. Natürlich stellt sich zudem die Frage, wer für die Nebenkosten, die Steuern und auch die Kreditraten aufkommt, bzw. wer in der Immobilie wohnhaft bleiben darf bzw. kann.
Folgende Wege und Lösungen stehen den einstigen Ehepartnern hierbei zur Verfügung, wobei ich mich gezielt den Ehepaaren widme, die sich gegen einen Ehevertrag und somit gegen die Gütertrennung entschieden haben.

Die schnellste aber häufig emotional schwierigste Lösung: der Hausverkauf

Wird über eine Trennung nachgedacht und ein Eigenheim ist vorhanden, so scheint zunächst der Verkauf dieser Immobilie der logischste Schritt zu sein. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich beide Ehepartner einig sind und dieser Vorgehensweise zustimmen. Ist hingegen nur einer der beiden Ehepartner im Grundbuch als Besitzer eingetragen, so kann er oder sie im Alleingang entscheiden, ob es zur Veräußerung kommt.

Stehen beide Ex-Partner im Grundbuch, müssen Einigungen über alle wichtigen Punkte wie zum Beispiel die beauftragte Immobilienfirma, den Kaufpreis und schlussendlich natürlich auch dem Verkauf selbst getroffen werden. Ist das der Fall und die Veräußerung ist erfolgt, so muss sowohl der erzielte Kaufpreis sowie eventuell noch vorhandene Schulden unter den Betroffenen aufgeteilt werden.
Vor allem, wenn Kinder da sind bzw. wenn einer der beiden Ehepartner eine große emotionale Bindung zum Haus hat, ist dieser Schritt zum Verkauf jedoch meistens alles andere als leicht zu treffen und eine alternative Lösung muss her.

Ein Ehepartner behält das Haus

Im Gegensatz zum einvernehmlichen Hausverkauf im Falle einer Scheidung ist es in den meisten Fällen um einiges komplizierter, wenn sich einer der Ehepartner dazu entschließt, weiterhin in dem Eigenheim wohnhaft zu bleiben und nicht die finanziellen Mittel besitzt, um den anderen auszuzahlen.
Entschließt sich einer der Ex-Partner dazu das Haus weiterhin alleine zu bewohnen, muss zudem eine Abfindung für die Überschreibung der Hälfte bezahlt werden, die dem anderen gehört. Zudem wird eine sogenannte Grunderwerbsteuer fällig, die in vielen Fällen mehrere € 1000 betragen kann. Sollte dieses Vorgehen angedacht werden, noch bevor die Scheidung vollzogen wurde, so ist es besser, dies sofort Angriff zu nehmen, da gesetzlich verbundene Eheleute von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Die Bank muss ebenfalls darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass ein bestehender Kredit von nun an nur mehr von einem der beiden Ehepartner beglichen wird und die Finanzierung der Immobilie dementsprechend anzugleichen ist.

Entschädigungszahlung an den Ex-Ehepartner

Bleibt einer der beiden Ex-Partner in der Immobilie, hat dieses natürlich einen finanziellen Vorteil für ihn oder sie, da keine Miete zu zahlen ist. Aus diesem Grund steht dem Partner, der auszieht, eine sogenannte Nutzungsentschädigung zu, wobei bei hier der ortsübliche Mietpreis für das jeweilige Haus oder die Wohnung als Berechnungsgrundlage herangezogen wird.
Können sich die beteiligten Personen über die Höhe dieser Nutzungsentschädigung nicht einigen, wird in den meisten Fällen ein unabhängiger Gutachter zurate gezogen. Hierbei ist beim Scheidungsfall zu bedenken, dass die sogenannte Ausgleichszahlung dem Partner auf alle Fälle zusteht, der aus der Immobilie auszieht, während die sogenannte Nutzungsentschädigung eingefordert werden muss.
Es gibt jedoch eine Ausnahmesituation, in der das nicht der Fall ist: kommt der Ehepartner, der weiterhin im Haus bzw. der Immobilie leben wird für die gesamten Kreditraten sowie Nebenkosten auf, besteht jedoch ebenfalls auf seinen Anspruch der Ausgleichzahlung, ist es möglich das der andere Partner auch rückwirkend die Nutzungsentschädigung erhält bzw. diese einfordern kann. Damit man im Scheidungsfall den Überblick über sämtliche Ansprüche und auch Zahlungspflichten behält, ist es durchaus sinnvoll, einen Rechtsanwalt einzuschalten. So können Zahlungen, die einem bei der Scheidung zustehen auch zur rechten Zeit eingefordert werden, um keine finanziellen Einbußen bzw. Nachteile zu erfahren.

Wenn beide Ehepartner in der Immobilie wohnhaft bleiben

Auch wenn Erfahrungen zeigen, dass es sehr selten gut geht: immer mehr Ehepaare entscheiden sich dazu auch nach der Trennung weiterhin unter einem Dach zu leben und auf diese Weise einen Verkauf der Familienimmobilie abzuwenden, der häufig mit finanziellen Einbußen verbunden ist. Juristisch abgesichert kann dieses Vorhaben allerdings nur dann werden, wenn innerhalb der Immobilie zwei abgeschlossene Wohneinheiten vorhanden sind, wobei diese entweder aus zwei separaten Wohnungen oder auch zwei Geschossen bestehen können. Ist das der Fall, kann mithilfe einer sogenannten notariellen Teilungserklärung eine Trennung der Immobilie durchgeführt werden. Ist das hingegen nicht der Fall und möchten die beiden Scheidungsparteien dennoch weiterhin in derselben Immobilie wohnhaft bleiben, muss in vielen Fällen ein Umbau durchgeführt werden, um dieses Vorhaben auf rechtlich sicherem Boden zu stellen.
Bei dieser Variante ist jedoch vor allem die emotionale Komponente nicht außer Acht zu lassen, denn weiterhin mit dem Ex-Partner unter einem Dach zu leben heißt auch, diesen in regelmäßigen Abständen zu sehen und so auch mit eventuellen neuen Partnern konfrontiert zu werden. Nur in Fällen einer einvernehmlichen Scheidung ist es daher empfehlenswert, sich über diese Lösung überhaupt Gedanken zu machen.

Die Vermietung der Immobilie

Kann keine wirkliche Einigung darüber getroffen werden, wie es für die Immobilie nach der Trennung weitergehen soll bzw. wer weiterhin in der Wohnimmobilie leben darf und ist vielleicht auch der Verkauf des Hauses bzw. der Wohnung aufgrund des schlechten Marktes aktuell keine gute Lösung, kann außerdem noch über die Vermietung dieser nachgedacht werden. Das hat den Vorteil, dass man zum einen keine finanziellen Einbußen in Kauf nehmen muss, das Haus oder die Wohnung allerdings weiterhin bewohnt und somit in Stand gehalten bzw. beheizt wird. Zudem kann die monatliche Miete ganz einfach unter den beiden Ex Partnern aufgeteilt werden und finanzielle Streitereien bleiben so in den meisten Fällen aus. Auch etwaige Schadensfälle in der Immobilie wie zum Beispiel ein kaputter Wasserboiler können so zu gleichen Teilen gedeckt werden. Wirklich umsetzbar ist diese Lösung allerdings nur dann, wenn es das Ex-Ehepaar schafft, diese Aufgabe, die sie weiterhin verbinden wird, auch als gleichberechtigte Partner zu erfüllen und somit die Organisation der Vermietung rechtmäßig durchzuführen. Ist das nicht wirklich möglich bzw. hat einer immer das Gefühl, vom anderen übervorteilt zu werden, so stellt die Vermietung der einstigen Familienimmobilie keine wirkliche Alternative dar.

Wenn der absolute Ernstfall eintritt – die Versteigerung der Immobilie

Kann keine einvernehmliche Entscheidung darüber getroffen werden, wie es nach der Scheidung mit der gemeinsamen Wohnung oder auch dem Haus weitergehen soll bzw. weigert sich einer der beiden Ehepartner über einen längeren Zeitraum hinweg, einem vernünftigen Kaufangebot zuzustimmen so kann der Richter entscheiden, dass es zur Versteigerung der Immobilie kommt. Ist das der Fall wird ein Gutachter beauftragt, den Wert der Immobilie schätzt und anschließend eine sogenannte Untergrenze festzulegt. Die Untergrenze stellt auch das Einstiegsgebot für die anschließende Versteigerung dar. Dieses Vorgehen sollte jedoch unbedingt vermieden werden, da die Immobilie bei einer Versteigerung meist bis zu 30 % günstiger verkauft wird, als dies bei einer herkömmlichen Veräußerung der Fall wäre. Der Verkaufserlös der Versteigerung wird dennoch halbe/halbe zwischen den beiden Ex-Ehepartnern aufgeteilt, zuvor sind jedoch noch bestehende Schulden abzubezahlen. Reicht der Erlös aus dem Verkauf hierfür nicht aus, ist es schließlich die Pflicht der beiden Ex-Ehepartner die Kreditraten weiterhin gleichberechtigt zu tragen.

Fazit

Wenn sich Ehepaare dazu entschließen sich zu trennen, endet meist ein gemeinsamer Weg, währenddessen man sich vieles gemeinsam aufgebaut hat. Aus diesem Grund ist es auch wichtig, sich über die unterschiedlichen Möglichkeiten und Varianten Gedanken zu machen, die im Falle eines Immobilienbesitzes möglich sind. Manchmal ist es die einfachste Lösung, die Immobilie zu verkaufen und den Gewinn untereinander aufzuteilen. Ist einem der beiden Ex Partner oder vielleicht auch beiden dieser Schritt zu drastisch, stellt die Vermietung des Hauses oder der Wohnung häufig die optimale Lösung dar. In jedem Falle sollte man die getroffene Entscheidung beim Notar vertraglich beglaubigen lassen, um Sicherheit über das weitere Vorgehen zu erlangen und weitere Streitpunkte zu vermeiden. Kommt es erst gar nicht so weit und es kann keine gemeinsam Entscheidung darüber getroffen werden, wie mit dem Haus oder der Wohnung vorgegangen werden soll, ist auf jeden Fall eine Rechtsberatung aufzusuchen. Schließlich soll die emotional aufgeladene Stimmung nicht im Endeffekt dazu führen, dass beide Partner schlussendlich auf viele € 1000 verzichten müssen und es zu großen finanziellen Einbußen kommt.

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